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商品房买卖纠纷典型案例——法院判决房地产公司承担违约金45万余元
 

浏览次数: 次 | 发布日期:2010-8-30 14:08:57   返回上级 
 

商品房预售合同纠纷案

代理词

尊敬的审判长、审判员:
      
甘肃陇达律师事务所接受赵文学的委托,指派我作为其诉讼代理人参与法庭审理活动。现结合法庭调查结果,发表如下几点代理意见:
      
一、被告在与原告签订《商品房买卖合同》时,隐瞒了将会在房屋内安装大阀门的情况。《消费者权益保护法》规定,消费者享有知情权,在受到损失时有依法获得赔偿的权利。但原告在购买房屋时被告却未尽告知义务,没有向原告说明该房所有的房屋中均会安装一个大阀门,导致原告在不知情的情况下一次性购买了整层一共9套房屋,而每套房屋中均安装的大阀门给原告造成了极大的损失。大阀门影响了原告对房屋的装修和使用,因此原告要求被告对阀门进行更换。
      
二、被告应当向原告支付迟延履行的违约金
我国相关法律对于房屋尤其是商品房的交付条件有十分明确的规定。《中华人名共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地长开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”:第三款规定:“建设工程经验收合格,方可交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或验收不合格的,不得投入使用”。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定:“建设项目中防治污染的设施,必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后,该建设项目方可投入生产或使用”。从上述法律规定可以看出,商品房的开发商向购房人交付的房屋,必须按照上述法律规定,经过严格的程序达到合格方可交付使用。同时,《商品房销售管理办法》第三十二条还规定:“销售商品房时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。另外,《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”:第五条规定:“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表:(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)施工单位签署的工程质量保修书;(五)法规、规章对顶必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。由于本案中,原、被告双方在合同中约定交付的条件为“该商品房经综合验收合格”,所以应当由开发商自行组织综合验收,并且依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工收备案管理暂行办法》第四条、第五条之规定,在验收合格之日起15日内,向所在第建设行政主管部门备案。因此备案后所取得的《工程竣工验收收备案表》是房屋符合交付条件的证据。

       本案中,依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定,被告应当于2006228前向原告交付房屋,直至2008奶奶41还未向原告交付合格房屋,而且被告的《工程竣工验收备案表》上的日期为2007116。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用,逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止,出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之五的违约金”。所以被告应当依约定向原告支付迟延交付的违约金共计1067897元。
       
三、被告应当为原告办理购房按揭手续。
       
原、被告双方在合同中约定的付款方式为银行按揭,原告提供相关材料,由被告负责办理相关的按揭手续。但被告只为原告购买的9套房屋中的3套办理了按揭手续,其余的均没能办理。被告的行为已构成违约,给原告造成了极大的负担,应当承担相应的违约责任。
       
综上所述,被告出售的商品房存在瑕疵,给原告造成了很大的损失,应承担相应的更换责任。被告在合同的履行过程中还有重大的违约行为,依约应支付违约金。
                     

                                                             代理人:甘肃陇达律师事务所
                                                                     
赵文学    律师 
                                                                    20081127

 

 


兰州市城关区人民法院

民事判决书

(2008)城法民一初字第316

      原告,赵XX,女,1972XXX日出生,身份证号:3303XXXXXX567,汉族,无固定职业。 
     
委托代理人,赵文学,甘肃陇达律师事务所律师。
    
被告,甘肃新源置业(集团)有限公司,住所地兰州市城关区通渭路1号。
      
法定代表人,于XX,该公司董事长。
      
委托代理人,黄天昌,甘肃正天合律师事务所律师。
     
委托代理人,王伟东,甘肃正天合律师事务所律师。

      原告赵XX与被告甘肃新源置业(集团)有限公司(以下简称新源置业)商品房预售合同纠纷一案,本院于2008624立案受理后依法组成合议庭于20081127公开开庭审理了本案。原告委托代理人赵文学,被告委托代理人黄天昌、王伟东到庭参加诉讼,本案经合议庭评议,现已审理终结。

      原告诉称,20041213其与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告开发并预售的位于兰州市城关区东岗西路2 3 9 8号“新源大厦,高层19号商品房九套,看房时发现,被告在未事先告知其的情况下,在购买的九套房屋中均安装了一个大的天然气阀门。该阀门长约4 0 cm。古t-N度约4 5 cm,严重影响了对房屋的装修和使用,且使房屋的实际使用面积减少。为此,多次找被告协商,被告不予解决。其所购房屋总面积为127018平方米,售价为每平方米2800元,总价款共计35565O4元,已付购房款3048504元。按合同约定被告应在2OO6228日向其交付房屋,但至20084 1日,被告还未交付合格房屋。依据《商品房销售管理办法》第三十条规定,被告迟延交房应依约支付违约金。另外,按合同约定被告应给其办理所购房屋按揭贷款,但被告只给办理了九套房屋中的三套按揭贷款,被告的行为已构成违约,故诉至法院,请求判令:

      1、被告对原告购买的九套房屋中安装的大阀门进行更换;
      2
、被告依照合同约定向原告支付迟延交付的违约金共计10678977元;
      3
、本案诉讼费用由被告承担。

      被告辩称,原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效,不应再受法律的保护。该公司开发建设的“新源大厦,住宅部分于2O065月验收合格。该公司于200661O日通知住户接房。通过各种方式多次通知原告接房,原告以各种理由不接受房屋,所以即使原告的请求未超过时效,原告也只能主张20O631日至200669的迟延交房违约金。原告长期拖欠剩余购房款也给该公司造成巨大得经济损失。原告所诉的房屋内安装的天燃气阀门是由兰外I市燃气化工集团燃气工程设计有限公司依据国家标准设计,原告要求更换是对其本人利益及他人人身安全极不负责任的,该请求是不合理的。该公司未能给原告办理九套房屋的银行按揭也是由于政策因素造成,该公司没有责任。故要求法院不支持原告的不合理要求。

      通过以上双方当事入的诉辩称及陈述,本案双方当事人争议的焦点为:

      1、原告的起诉是否超过诉讼时效。

      2、被告是否同原告交付了质量合格的房屋。

      3、原告要求更换天燃气阀门及要求被告支付违约金的请求是否应予支持。

      在庭审中,各方当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求,提供了以下证据材料:

     ()原告提供的证据及证明的事项:

      12004Z0792004Z086号《商品房买卖合同》复印件(部分)。原告用该证据证明原、被告之间的买卖关系以及房屋的价款和按揭付款方式,商品房是预售商品房,付款方式为银行按揭,交房期限是2006228,并约定了违约责任。

      2(2005)兰公内字第2299号《公证书》、(2006)甘公内字第3746号《公证书》、(2006)甘公内字第2247号《公证书》。原告用该证据证明内容被告只为原告办理了150115081509三套房屋的按揭贷款。

      3、《抵房协议》、赵XX购买“新源大厦"抵房户型明细表。原告用该证据证明原告以设备折抵房款的情况。

      4、原告购买的房屋内安装的大阀门照片。原告用该证据证明被告在未告知原告的情况下,在原告所购的九套房屋中均安装了大阀门,严重影响房屋的使用。

      5、付款凭据11张。原告用该证据证明原告付款的时间和数额,共计支付房款1076504元。

     ()被告提供的证据及证明事项:

      6、证人蔡XX证言。被告用该证据证明新源公司于2006610前以电话通知方式向新源大厦购房客户通知接房的证据。

     7、接房通知。被告用该证据证明新源公司于2006610, , , 日向新源大厦购房客户发出接房通知。

      8、证人证言、接房通知。被告用该证据证明新源公司于20O661 0日前向新源大厦购房客户李XX、常XX等住户以电话通知的方式、书面形式通知客户办理接房手续。

      9、新源大厦接房通知签名表。被告用该证据证明新源公司于2O06610前向新源大厦购房客户统一发出接房通知,新源大厦购房客户签收接房通知的客观事实。  

      10、催款通知。被告用该证据证明新源公司多次通知赵XX办理接房手续。并于200751 6日以“催款通知"的方式发文至赵XX要求其缴清剩余房款并办理接房手续。

      11、发文登记簿,被告用该证据证明赵XX2O0767签收了新源公司发出的催款通知。

      12、抵房协议,被告用该证据证明赵XX购买“新源大厦"商品房是由肖XX经办的抵房一事,肖XX是原告的委托代理人。

      13、甘新源集函(2007)013号《关于催付赵XX购房款及偿还银行按揭贷款的函》、甘新源集函(2007)014-号《关于催付赵XX购房款的函》甘新源集函(2008)O04 号《关于再次催付赵XX购房款的函》。被告用该证据证明新源公司于200782820071O10曰、200841三次向赵XX发出要求其缴清剩余房款并办理接房手续的客观实。 

      14、天燃气管道设计图。被告用该证据证明新源大厦天燃气管道是由兰州燃气化工集团燃气工程设计有限公司依据国家标准设计的。

      15、《接房通知》。被告用该证据证明新源公司通知赵XX,新源公司于2006618自至20O6630日交房,请赵XX在规定时间内办理手续及交纳有关费用

      16、《关于新源大厦竣工验收情况的报告》。被告用该证据证明新源大厦住宅部分于2O06525竣工,并经兰州市建设工程质量监督站及五方人员验收通过的客观事实。各方当事人对上述证据提出以下质证意见: 原告对证据6的真实性无异议,但认为证人未提供其所陈述的被告给住户发了住房质量保证书,被告交付的是否是合格房屋没有证据。对证据7810认为是复印件,不质证。对证据9有异议,认为被告没有提供相关合同证明接房通知签名表上的人购买了被告的房屋。对证据11发文登记簿中的肖东不知道。肖东未经原告授权。对证据12的真实性没有异议,但认为不能证明肖X就是原告的委托代理人。对证据13没有收到,不认可。对证据14的真实性没有异议,但认为被告在原告所购房内安装天然气阀门应当向原告履行告知义务。对证据15认为是被告单方做出的,无原告的签字,不认可。被告对证据15无异议。对证据2的真实性没有异议,但认为该证据不能证明原告取得了银行贷款。对证据3认为是 复印件且协议书不完整,不质证。对证据4认为照片不能证明阀门本身占了多大面积。

      本院对双方当事人提供的证据综合评判如下:

      对原告提供的证据1-5,可以证明原告的观点,本院予以确认。对被告提供的证据6真实性予以确认,但该证据只能证明被告向其他购房户交付房屋的时间,并不能证明被告按期向原告交付了质量合格的房屋。对证据7证人证言,证人未到庭接受质询,不属合法有效的证据,本院不予确认。对证据8910均为复印件,本院不予确认。对证据1112予以确认。对证据13函件及证据15接房通知均是被告单方做出,是否送达原告无证据证明,本院不予确认。对证据14,本院予以确认。基于以上双方当事人的诉辩称及陈述、举证、质证的过程和

      本院对证据的分析判定,本院查明的事实如下:

      20041213,原、被告签订《商品房买卖合同》原告购买被告开发并预售的位于兰州市城关区东岗西路2398号“新源大厦”高层19号商品房九套。原告所购房屋总面积为:127018元平方米,售价为每平方米2800元,总价款共计3556504元,所签订的九份《商品房买卖合同》中约定的付款方式为:银行按揭;交付期限为:被告在具备该商品房经综合验收合格后,在20051231前给原告交付,被告的风险交房时间为2006228;预期交房的违约责任双方约定:逾期超过30日后,原告有权解除合同,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。该合同中对原告何时支付购房款未作明确约定。合同签订后,原告于20041215向被告交付购房款共计1076504元,被告于20054192006724给原告办理了其中三套房屋的按揭手续。200665,被告又与温州圣特立电气有限公司达成抵房协议,温州圣特立电气有限公司以其货款1000000元折抵原告所购房屋其中四套的价款。00767日被告给原告发出催款通知,通知原告前来交清剩余房款并办理接房手续,该通知未送达原告本人,原告在接房时发 一现所购的九套房屋中均安装了一个大的天然气阀门。原告因此拒绝接受房屋,诉至本院。现双方确认原告共计向被告支付购房款 3048504元,未付房款5O8OOO元。  

      综上所述,本院认为,公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实,应为有案件受理费14511元,邮寄送达费10O元,共计14611元,原告承担8000元,被告承担6611元。

      以上由被告甘肃新源置业(集团)有限公司负担的款项共计455127.75元,在判决生效后由被告甘肃新源置业(集团)有限公司于15日之内给原告赵XX付清。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本,并同时交纳上诉案件受理费,上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未交纳的,按照自动撤回上诉处理。本判决生效后,如未按判决书指定的履行期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延期履行的债务利息。

      本民事判决书发生法律效力后,在判决书规定的履行期限届满之日起,权利人向本院申请执行的法定期限为二年,未在法定期限内申请的,视为放弃申请执行的权利。


                  
     郭宏茜
                  
代理审判员     齐春晖
              
代理审判员     梁燕平
                
00八年十二月十九日
                    
     陶生莲

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