案情简介：本案被告徐某某自2010年至今租住原告王某位于兰州市城关区某某路街道某某路60—2号第3单元22层2201室房屋，双方约定租金为每月2660元。后因徐某某未按约向原告支付房租、暖气费等费用。原告多次找到被告协商此事，被告均避而不谈，原告最终向法院起诉。

                               甘肃省兰州市城关区人民法院民事判决书 
                                                             （2013）城民一初字第219号
    原告王某，男，汉族，甘肃省天水市人，无固定职业，住甘肃省天水市秦州区某居民小区5幢2单元。
委托代理人赵文学，甘肃陇达律师事务所律师。
委托代理人郑 华，甘肃陇达律师事务所律师。
被告徐某某，男，汉族，甘肃兰州人，无固定职业，住兰州市七里河区。
原告王某诉被告徐某某返还原物纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，由审判员陈浩依法适用简易程序于2013年6月24日公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人赵文学、郑华到庭参加了诉讼，被告徐某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
    原告诉称：被告徐某某自2010年至今一直租住原告位于兰州市城关区皋兰路街道皋兰路60—2号第3单元22层2201室房屋，双方约定租金每月2,600元暖气费由徐某某承担。由于徐某某未按约支付原告及暖气费等费用，双方于2012年2月16日达成《协议》，约定“徐某某在2012年2月25日支付2011年4月1日至2012年3月1日的租金及暖气费，如逾期不予支付，徐某某按每天300元向原告支付违约金直至租金付清为止，并由甘肃泽瑞有限公司提供担保。”后徐某某仍不能按约支付，又于2012年12月23日向原告出具《承诺书》，承诺“2011年4月1日至2013年4月1日房租及暖气费在2012年12月30日前一次性付清。”截止起诉前，被告仍不能履行承诺，尚拖欠原告租金及暖气费41,630元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告徐某某立即返还原告位于兰州市城关区皋兰路街道皋兰路60—2号楼3单元22层2201是房屋一套；2、被告支付房屋租金及暖气费41,630元、违约金128,400元；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
    被告徐某某未进行答辩。
    经审理查明：位于兰州市城关区皋兰路街道皋兰路60—2号第33单元22层2201室房屋属原告所有。自2010年至今被告徐某某一直租住该房屋，双方约定租金为每月2.66元，暖气费等费用，双方于2012年2月16日达成《协议书》。《协议书》约定：“甲方（原告），乙方（被告）一、2011年4月1日至2012年3月1日房租费共计28,600元，2011年暖气费3,027元，合计应支付费用31,627元。二、原租赁合同在2012年2月25日终止。乙方承诺在2月25日前搬出房内所有物品，并交还甲方房门钥匙、天然气卡、电费卡等物品。如到期乙方未能交房，乙方同意甲方搬出房内物品并收回房屋转租给他人，乙方不得干涉。三、如在2月25日之前乙方未能缴清房款，由徐某某所开办的甘肃某投资有限公司担保并支付该部分费用。如逾期不能支付，乙方愿意按每天300元支付给甲方违约金，知道房租费付清为止。四|…。”《协议书》签订后，原、被告双方再未能按约履行义务，便又于2012年12月23日向原告出具《承诺书》，承诺“一、…二、2011年4月1日至2013年4月1日房租费62,400元，暖气费6,054元，合计68,454元。该部分费用用至12月30日前一次性付给王某。如期未能兑现，一切责任由我本人承担”。但截至原告起诉前，被告仍未能履行承诺，尚拖欠原告租金及暖气费41,630元。
以上查明的事实有原告提供的兰房权证（城关区）字第211298号产权证、协议书、承诺书、暖气费发票及原告在法庭上陈述的庭审笔录等证据在案为凭，该证据已经本院审查，可以采信。
    综上所述，本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案涉案房产系原告所有，双方在租赁合同期满后未续签合同，但一直继续按原租赁合同内容执行，原、被告之间形成不定期租赁关系，对于不定期租赁，原告可以随时解除。关于原告要求被告支付房屋租金及暖气费41,630元的诉讼请求。依据现已查明的事实，本案中原、被告所签订的房屋租赁合同不违反相关法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同虽已到期，双方仍按合同约定履行义务。故对原告要求被告支付房屋租金及暖气费41,630元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告承担128,400元违约金的诉讼请求。现被告拖欠原告房屋租金及暖气费，应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金过高，违约金不能超过拖欠房屋的租金及暖气费总额部分的30%，本院核定违约金为12,489元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
    一、被告徐某某在本判决生效后十日后将位于兰州市城关区皋兰路街道路60—2号3单元22层2201是房屋腾交给原告王某。
    二、被告徐某某向原告王某给付逾期支付房屋租金及暖气费41,630元。
    三、被告徐某某想原告王某给付逾期支付房屋租金的违约金12,489元。
    四、驳回原告王某的其他诉讼请求。
    案件受理费3801元，减半收取1900.5元，由被告徐某某承担，余款1900.5元退回原告王某。
以上由被告徐某某支付给原告王某的款项共计人民币56019.5元，于本判决生效后10日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
    本判决生效后，如未按判决书指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。




                                                                审判员 陈浩 
                                                           二0一三年七月二十二日

                                                                书记员 王婕玲